Exemple de rapport d'inspection avant achat : un T3 à Aix-en-Provence

Rapport d'inspection avant achat · Stéphane D'Acunto

Bien sain sur le plan structurel, mais classé F : il ne pourra plus être loué en nouveau bail à partir du 1er janvier 2028 sans travaux. Les montants de cet exemple sont illustratifs.

1. Le bien

2. Cadre de la mission et réserves

Mission réalisée conformément à l'ordre de mission signé le 10/11/2026 : visite visuelle et non destructive des parties accessibles. Client présent pendant la visite. Restitution orale faite au client à l'issue de la visite.

Réserves : les constats de ce rapport sont limités par les conditions suivantes, avec pour chacune ce qu'il est conseillé de faire avant de s'engager.

• Toiture observée depuis le sol ou une fenêtre uniquement
  À faire : faire vérifier la couverture par un couvreur, ou demander au vendeur les dernières factures d'entretien.
• Cave, sous-sol ou vide sanitaire non accessible
  À faire : obtenir l'accès : c'est là que se voient l'humidité, les fondations et les réseaux.
• Bien meublé : murs, sols et plinthes en partie masqués
  À faire : lors d'une nouvelle visite, regarder derrière les meubles placés contre les murs extérieurs.
• Bien occupé lors de la visite
  À faire : interroger le vendeur par écrit sur les désordres, sinistres et travaux dont il a connaissance.
• Visite par temps sec : une infiltration active peut ne pas être visible
  À faire : demander au vendeur par écrit s'il a connu des infiltrations ou des dégâts des eaux.

Documents remis : DPE, Amiante, Plomb (CREP), Électricité, État des risques (ERP), PV d'assemblées générales.

Documents demandés, non remis : Carnet d'entretien. À obtenir avant le compromis.

Autres parties non visitées ou réserves : Cave : clé non fournie.

Les diagnostics sont établis sous la responsabilité de leurs auteurs certifiés : ils ont été lus, sans être vérifiés.

3. Performance énergétique (DPE)

Classe énergie : F · Classe climat : C · Classe retenue : F

Chauffage : Convecteurs électriques anciens · Eau chaude : Ballon électrique 150 L

4. Risques naturels

Zone d'aléa moyen de retrait-gonflement des argiles : surveiller l'apparition ou l'évolution de fissures, et soigner l'évacuation des eaux pluviales et les plantations proches des murs.

Exemple : niveaux à reprendre de l'état des risques remis par le vendeur. D'après l'état des risques remis ou la base publique Géorisques.

5. Copropriété

6. Constats par poste

7. Investigations complémentaires recommandées

Avant tout engagement (offre ou compromis), faire vérifier les points suivants par un professionnel :

• Humidité : spécialiste de l'humidité
• Électricité : électricien

8. Synthèse des travaux

Ordres de grandeur indicatifs, non contractuels. Ce rapport n'est pas un devis.

Plan de travaux par échéance

9. Marge de négociation argumentée

Les travaux nécessaires identifiés représentent un ordre de grandeur de 16 000 € à 47 000 €, soit environ 11,1 % du prix affiché. Rattaché aux constats de ce rapport, ce montant peut servir d'argument dans la négociation, à pondérer selon l'état du marché local. Il s'agit d'estimations indicatives, à confirmer par devis avant tout engagement.

Limites de la mission

Ce rapport résulte d'une visite visuelle et non destructive des parties accessibles le jour de la visite, sans démontage ni sondage. Il ne remplace ni les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, assainissement), ni une étude de structure par un bureau d'études, ni une étude thermique. Les estimations de travaux sont des ordres de grandeur indicatifs et non contractuels, établis sans métré ni étude ; ce rapport ne constitue pas un devis. Elles doivent être confirmées par des devis d'entreprises avant toute décision. Les éléments non visibles ou non accessibles ne sont pas couverts. Ce rapport est établi à l'usage du client désigné, à la date de la visite ; l'état du bien peut évoluer ensuite.

Fait à Aix-en-Provence, le 10/11/2026.
Stéphane D'Acunto
Inspection avant achat et bilan vendeur